کارشناسی ملک مسکونی توسط مشاورین املاک

کارشناسی ملک و ارزش‌گذاری روی آن، یکی از حساس‌ترین کارهای مشاورین املاک بوده که باید با دقت فراوان انجام شود. با وجود این‌که یک سری نکات ثابت درونی، بیرونی و مربوط به منطقه محل ساخت ملک، معمولاً در قیمت پایه تأثیرگذار هستند، اما قیمت‌گذاری املاک به چیزهایی بیشتر از این موارد بستگی دارد. یک مشاور املاک خوب، باید با تمامی نکات مهم هنگام کارشناسی ملک آشنا باشد. در غیر این صورت، ممکن است که با کارشناسی غیر اصولی و اشتباه، اعتماد هر دو طرف معامله یعنی فروشنده و خریدار را از دست دهد. اگر در کار املاک هستید، قصد فروش، خرید یا اجاره یک ملک را دارید یا این‌که در کل برای شما این سؤال به وجود آمده که قیمت ملک مسکونی بر چه اساس تعیین می‌شود؟ در ادامه این مطلب همراه ما بمانید.

اطلاعات اولیه ملک

پیش از انجام هر کاری، ابتدا باید به سراغ اطلاعات اولیه و اصلی ملک برویم. تمامی اطلاعاتی که در سند ملک یا قرارداد تنظیم‌شده درج می‌شود، باید حتماً با اطلاعات واقعی ملک هم‌خوانی کامل داشته باشند. در ادامه، لیست تمامی این اطلاعات که هنگام کارشناسی باید بررسی شوند، ارائه شده است.

متراژ

یک مشاور املاک حرفه‌ای، متراژ زمین را تنها از روی سند آن مشخص نمی‌کند. وی باید متراژ مفید و خالص را محاسبه کرده و مطمئن شود که زیربنای ملک، متراژی منطبق با عدد ثبت‌شده در سند دارد. این موضوع تأثیر بسیار زیادی روی قیمت ملک داشته و به همین دلیل هم باید به آن توجه ویژه‌ای کرد. حتی در برخی از ساختمان‌ها مانند برج‌هایی که توسط پیمان‌کارهای بزرگ ساخته شده‌اند، امکاناتی مانند پارکینگ و انباری را ممکن است در متراژ ساختمان اعلام کنند. به همین دلیل هم بررسی متراژ واقعی و مفید خود بنا اهمیت زیادی پیدا می‌کند.

سال ساخت

سال ساخت و سن بنا، دومین نکته مهمی است که باید به آن توجه شود. معمولاً ساختمان‌هایی که حداقل ۵ سال از ساخت آن‌ها می‌گذرد، دیگر نوساز محسوب نشده و ممکن است که برخی از امکانات و تأسیسات آن‌ها، نیاز به تعمیر و بازسازی پیدا کند. همین موضوع هم سبب می‌شود که ساختمان‌های قدیمی‌ساخت، قیمت کمتری نسبت به سایر ملک‌های منطقه داشته باشند. البته سن بنا تنها از روی تاریخ مندرج روی سند نباید بررسی شود. اهمیت کارشناسی مشاوران املاک زمانی مشخص می‌شود که میزان سالم بودن بخش‌های مختلف ساختمان، بازسازی‌های انجام شده و تأثیر مثبت تمامی این موارد در ساختمان را به‌درستی بررسی کنند.

تعداد اتاق

تعداد اتاق، متراژ و امکانات آن‌ها، نقش مهمی در کارشناسی ملک و تعیین قیمت آن دارند. مثلاً املاک بالای ۱۵۰ متر، معمولاً باید حداقل ۳ اتاق‌خواب داشته باشند. چرا که این املاک، بیشتر انتخاب خانواده‌های ۴ نفره یا بیشتر هستند. در صورتی که تعداد اتاق‌ها کمتر از حد استاندارد باشد یا این‌که امکاناتی مانند اتاق مستر در خانه دیده نشود، مشاور املاک می‌تواند قیمت آن را هنگام کارشناسی کمتر اعلام کند. البته در تعیین ارزش، نقشه ملک و کاربردی بودن اتاق‌ها هم ملاک است. نه این‌که فقط اتاق‌ها را به‌شکلی کاملاً غیر اصولی ساخته باشند.

طبقه

طبقه یکی دیگر از ملاک‌های مهم هنگام کارشناسی ملک توسط مشاوران املاک است. البته این ملاک عمدتاً با توجه به سایر امکانات ساختمان ارزش‌یابی می‌شود. مثلاً در ساختمان‌هایی که آسانسور داشته باشند، معمولاً طبقات بالاتر، ارزش بیشتری دارند. این طبقات نورگیر بهتری داشته و سروصدای خیابان کمتر در آن‌ها شنیده می‌شود. اما به دلیل سختی رفت‌وآمد بدون آسانسور، در ساختمان‌هایی که این ویژگی را نداشته باشند، طبقات بالاتر ارزش کمتری دارند. پس مشاور املاک هنگام کارشناسی طبقات ساختمان، باید حتماً سایر امکانات را هم در نظر بگیرید.

موقعیت واحد

موقعیت واحد در طبقه می‌تواند در نورگیر خانه، چشم‌انداز بیرون، نقشه برای چیدمان و همچنین از نظر سروصدای راه‌پله یا آسانسور، می‌تواند تأثیر بسیار زیادی روی قیمت آن داشته باشد. موقعیت واحد تنها محدود به خود واحد نمی‌شود. مواردی مانند موقعیت پارکینگ و انباری هم می‌تواند در ارزش ملک تعیین‌کننده باشد.

امکانات ملک

پس از بررسی اطلاعات مندرج روی سند و تطابق آن‌ها با واقعیت، به‌سراغ امکانات ملک رفته و تمامی این امکانات را به‌خوبی بررسی و کارشناسی می‌کنیم.

پارکینگ

یکی از مهم‌ترین امکاناتی که تقریباً برای تمامی افراد اهمیت دارد، داشتن پارکینگ است. مخصوصاً برای برج‌هایی که واحدهای زیادی داشته یا املاکی که در مناطق پرترافیک و شلوغ واقع شده‌اند. اما علاوه بر مشکل پیدا شدن جای پارک، وجود پارکینگ می‌تواند مشکلاتی از جمله امنیت خودروهای پارک‌شده یا کثیف شدن و فرسودگی آن‌ها را هم برطرف کند. در صورتی که واحدی تعداد بیشتری پارکینگ داشته یا این‌که دوربین مداربسته داشته باشد، ارزش ملک بیشتر خواهد شد.

انباری

تمامی افراد و خانواده‌ها، وسایلی دارند که نمی‌توانند داخل منزل از آن‌ها نگهداری کنند. به همین دلیل هم وجود انباری، یکی از مهم‌ترین ویژگی و امکانات یک ملک است. هرچه انباری بزرگ‌تر بوده و دسترسی به آن آسان‌تر باشد، ارزش ملک هم بالاتر می‌رود. برخی از واحدها، انبارهای نامناسب داشته یا این‌که انبار آن‌قدر کوچک است که عملاً استفاده زیادی از آن‌ها نمی‌شود کرد. کارشناس املاک باید تمامی این موارد را هنگام کارشناسی در نظر گرفته و صرفاً به‌دلیل وجود انبار، ارزش ملک را بیش از حد بالا نبرد.

آسانسور

امروزه بیشتر واحدهای مسکونی در ساختمان‌هایی با بیشتر از ۳ طبقه ساخته می‌شوند. بالا پایین رفتن روزانه از این راه‌پله‌ها یا حمل‌ونقل در این ساختمان‌ها می‌تواند تا حدودی دشوار باشد. همین موضوع هم باعث می‌شود تا ساختمان‌هایی که آسانسور ندارند، ارزش چندان بالایی نداشته باشند. همچنین برند آسانسور، کیفیت و اندازه آن هم می‌تواند در ارزش‌گذاری روی ملک تأثیر داشته باشد.

بالکن و تراس

از جمله مهم‌ترین امکانات رفاهی تفریحی یک واحد مسکونی، به‌ویژه واحدهایی که به حیاط دسترسی ندارند، بالکن و تراس است. بالکن‌ها و تراس‌های بزرگ به‌دلیل فراهم کردن یک فضای مفید برای افراد که صندلی چیده و استراحت کنند، می‌تواند چشم‌انداز زیباتری به افراد داده و خانه را محلی آرام‌تر کند. به همین دلیل هم وجود بالکن و تراس، از جمله مهم‌ترین نکاتی است که هنگام بررسی شرایط ملک باید به آن توجه کرد. امکانات خود بالکن مانند شیر آب، شیر گاز، فضا برای باربیکیو و... هم می‌تواند در کارشناسی تأثیر داشته باشند.

وضعیت داخلی و ظاهری واحد

پس از بررسی تمامی امکانات و ویژگی‌های فنی واحد، باید به وضعیت داخلی و ظاهر واحد هم توجه کرد. یکی از اشتباهات رایج مشاورین املاک این است که کارشناسی را تنها محدود به بررسی ویژگی‌های فنی ملک دانسته و به ظاهر آن اهمیت نمی‌دهند. چک لیست مربوط به وضعیت ظاهری ملک به‌همراه نکات مربوطه را می‌توانید در ادامه مشاهده کنید.

سقف

بررسی سقف هنگام کارشناسی ملک، از موارد مربوط به زیبایی فراتر رفته و می‌تواند مشکلات فنی ساختمان را هم مشخص کند. گاهی ممکن است که سقف تنها ترک‌های سطحی یا شکستگی و نقصی در گچ‌کاری را نشان بدهد که مشکل بزرگی نبوده و تنها ظاهر را کمی خراب می‌کند. اما اگر سقف مشکلاتی مانند ریزش یا نم شدید داشته باشد، یعنی مشکلی اساسی در ساختمان وجود دارد. تمامی این موارد باید هنگام بازدید از واحد بررسی شوند.

دیوارها

وجود ترک در دیوارها می‌تواند تا حدود زیادی ارزش ملک را کاهش دهد. اول این‌که دیوار بخش بزرگی از خانه بوده و همه‌جا مشخص است. پس اگر دیوارها خراب و ترک‌خورده باشند، ظاهر خانه به‌کلی خراب شده و چیدمان هم در این واحد دشوار می‌شود. در برخی از موارد هم ترک و نم، درست مانند مورد سقف، نشانه وجود یک مشکل بزرگ‌تر در ساختمان و تأسیسات آن است.

کف‌پوش

کف‌پوش هم مانند دیوار، نقش مهمی را در ظاهر خانه ایفا می‌کند. به همین دلیل هم باید به آن توجه ویژه‌ای شود. پس از بررسی سلامت هر نوع کف‌پوش، جنس مواد به‌کاررفته در آن است که به ارزش خانه افزوده یا از آن می‌کاهد. معمولاً خانه‌هایی که کف‌پوش پارکت، سنگ یا سرامیک دارند، قیمت بیشتری از خانه‌های موکت‌دار خواهند داشت. هنگام کارشناسی باید تمامی کف‌پوش خانه را به‌خوبی بررسی کرده و مطمئن شوید که در هیچ کجای آن نشانی از رنگ‌پریدگی، شکستگی، لق‌شدگی و... وجود نداشته باشد. همچنین یک نکته دیگر درباره کف‌پوش، توجه ویژه به کف آشپزخانه و سرویس‌های حمام است. این کف‌پوش‌ها باید به‌خوبی بررسی شده و مطمئن شوید که به پایین آب نمی‌دهند. در صورت نشت آب به طبقات پایین، با خسارت‌های زیادی مواجه خواهید شد.

پنجره‌ها

پنجره‌ها نه تنها از لحاظ ظاهری، بلکه از نظر عایق بودن هم باید بررسی شوند. مطمئن شوید که از پنجره‌های استاندارد استفاده شده که از ورود آلودگی، صدا، گرما یا سرما تا حدود زیادی جلوگیری می‌کند. پنجره‌های غیر استاندارد نه تنها به‌دلیل ورود سروصدای بیرون، آرامش شما را به‌هم زده، بلکه می‌تواند از نظر اقتصادی هم گزینه بدی باشند. به این صورت که شما در فصل‌های گرم و سرد، میزان زیادی از هوای متعادل را از دست داده و مجبور به پرداخت هزینه بیشتر سیستم سرمایش و گرمایش خواهید شد. معمولاً اگر هنگام کارشناسی تشخیص داده شود که پنجره استاندارد نیست، ارزش ملک کاهش می‌یابد. مگر این‌که صاحب ملک، تصمیم بگیرد پنجره‌ها را تعویض کند.

درب‌ها

کارشناسی درب‌های واحد تنها محدود به درب‌های ورودی نمی‌شود. باید تمامی درب‌های اتاق‌ها هم تک‌به‌تک بررسی شوند. از درب ورودی که شروع می‌کنید، بهتر است که واحد درب‌های ضدسرقت ایمن و محکم داشته باشند. درب ورودی باکیفیت تا حدود زیادی می‌تواند ایمنی خانه را تضمین کند. برای درب‌های داخلی هم باید به کیفیت چوب به‌کاررفته، رنگ و روکش‌ها و در کل متریال به‌کاررفته در آن‌ها توجه کنید. داشتن درب‌های عایق صدا برای هر اتاق، یک مزیت بزرگ هنگام ارزش‌گذاری ملک محسوب می‌شود.

آشپزخانه

وضعیت آشپزخانه باید به‌طور دقیق و اساسی هنگام کارشناسی ملک بررسی شود. نکات مهم آشپزخانه شامل کابینت، جنس سنگ‌های به‌کاررفته، هود، گاز رومیزی و شیرآلات می‌شوند. در صورتی که آشپزخانه طراحی‌شده امکاناتی مانند فر توکار، فضای طراحی‌شده برای لباس‌شویی یا ماشین ظرف‌شویی و تهویه مناسب داشته باشد، ارزش ملک به‌صورت خودکار بالاتر خواهد رفت.

سرویس‌های بهداشتی

تمامی سرویس‌های بهداشتی هم باید از نظر کف‌پوش، شیرآلات به‌کاررفته، وجود یا عدم وجود توالت فرنگی، متریال به‌کاررفته و تعداد بررسی شوند. هرچه سرویس‌ها لوکس‌تر و تمیزتر طراحی شده باشند، ارزش ملک هم بالاتر می‌رود. به‌یاد داشته باشید که هنگام کارشناسی خانه‌هایی که اتاق‌خواب مستر دارند، باید حتماً علاوه بر خود سرویس، متریال استفاده شده را هم بررسی کنید.

تأسیسات ملک

تأسیسات ملک شامل سیستم گرمایش و سرمایش و انشعابات شده که تمامی آن‌ها باید با دقت بررسی شده و مطمئن شوید که سلامت هستند.

سیستم گرمایش و سرمایش

ابتدا باید مشخص کنید که ملک از چه سیستمی برای گرمایش و سرمایش استفاده می‌کند. انواع سیستم‌ها شامل پکیج، موتورخانه مرکزی، فن‌کوئل، چیلر، داکت اسپلیت و... می‌شوند. هرچه سیستم مدرن‌تر و امروزی‌تر بوده و سالم‌تر باشد، ارزش ملک هم بیشتر خواهد شد.

انشعابات (آب، برق، گاز و فاضلاب)

بررسی انشعابات باید از نظر قانونی بودن و سالم بودن به‌صورت کامل کارشناسی شود. این نکته به‌ویژه در بررسی و کارشناسی ملک‌های ویلایی اهمیت زیادی دارد. به همین دلیل هم در آگهی‌های ثبت‌شده در اپلیکیشن املاک، متوجه می‌شوید که به داشتن آب و برق و گاز مجزا در ملک، تأکید ویژه‌ای شده است.

وضعیت خارجی و عوامل بیرونی

در پاسخ به این سؤال که هنگام بازدید از خانه به چه نکاتی توجه کنیم؟ باید گفت که علاوه بر عوامل داخلی، ظاهری و فنی ساختمان، باید به یک سری نکات درباره وضعیت خارجی و عوامل بیرونی آن هم دقت کنید. پس اگر می‌خواهید مانند یک مشاور املاک حرفه‌ای کارشناسی ملک را انجام دهید، باید حتماً به نکات زیر هم توجه داشته باشید.

نمای ساختمان

نمای ساختمان مانند نماینده‌ای از وضعیت داخلی آن عمل می‌کند. این‌که در ساخت و تزئین آن از چه مصالحی استفاده شده، درب ورودی ساختمان ایمن است یا خیر، وضعیت حیاط یا محوطه به چه صورت است و... همگی نشانی از ارزش بالا یا پایین‌تر ملک است. کارشناس باید تمامی موارد مربوط به نمای ساختمان را بررسی کرده و مطمئن شود که نما علاوه بر زیبا بودن، استحکام بالایی هم دارد.

امکانات رفاهی و امنیتی ساختمان

امکانات رفاهی و امنیت ساختمان در املاک مختلف می‌تواند متفاوت باشد. مثلاً در ساختمان‌های کوچک‌تر، این موارد شامل دوربین‌های امنیتی، درب‌های ضد سرقت، پارکینگ سرپوشیده و... می‌شوند. در صورتی که برج‌های بزرگ‌تر و مجتمع‌های مسکونی باید لابی‌من قابل اعتماد، درب‌های تگ‌دار، پارکینگ‌های مجهز به دوربین مداربسته و همچنین سیستم‌های اطفای حریق داشته باشند. با توجه به نوع ساختمان، کارشناس می‌تواند امکانات این‌چنینی را بررسی کند.

محوطه و فضای سبز

محوطه و فضای سبز، یکی از مهم‌ترین نکات برای کارشناسی، به‌ویژه در مجتمع‌های مسکونی است. نورپردازی در شب، گیاهان کاشته‌شده، هرس کردن درختان و در کل مرتب و تمیز نگه‌داشتن محوطه، از جمله موارد اولیه‌ای است که کارشناس باید در نظر بگیرد. وجود زمین بازی برای بچه‌ها، آلاچیق و فضای استراحت برای سایر افراد، از جمله موارد ثانوی هستند که به ارزش ملک می‌افزایند.

اماکن اطراف ساختمان

اماکن اطراف ساختمان جزو مهم‌ترین عوامل بیرونی بوده که می‌توانند قیمت ملک را به‌صورت قابل‌توجهی کاهش یا افزایش دهند. در صورتی که ملک به اماکن رفاهی و تفریحی مانند بیمارستان‌ها، مدارس، فروشگاه‌های زنجیره‌ای و... دسترسی داشته باشد، به ارزش آن افزوده می‌شود. اما وجود اماکنی مانند کارگاه‌های صنعتی، خطوط راه‌آهن یا سایر اماکن پر سروصدا و خطرناک، می‌تواند ارزش ملک را تا حدود زیادی کاهش دهد.

دسترسی‌ها

دسترسی عمدتاً به دسترسی ملک به شبکه‌های حمل‌ونقل عمومی اشاره دارد. در صورتی که ملک به ایستگاه اتوبوس نزدیک باشد یا فاصله کمی از ایستگاه مترو داشته باشد، ارزش آن بیشتر می‌شود. همچنین واقع شدن ملک در مناطق کم رفت‌وآمد و خلوت هم امتیاز بزرگی است. ساکنین املاک این‌چنینی، با مشکلاتی مانند معطل شدن در ترافیک و نبود پارکینگ برای مهمانان مواجه نخواهند شد.

وضعیت حقوقی

هنگام کارشناسی ملک، باید حتماً به وضعیت حقوقی آن توجه ویژه‌ای داشته و تمامی استعلام‌ها و بررسی‌های قانونی را با دقت انجام بدهید. کارشناسی حقوقی ملک شامل بررسی وضعیت سند، مالکیت، وضعیت رهن و اجاره و اختلافات حقوقی سر ملک می‌شوند.

سند

سند ملک باید به دقت اعتبار سنجی شده و اصالت آن با استفاده از استعلام اداره ثبت اسناد بررسی شود. علاوه بر اعتبار سنجی، نوع سند هم می‌تواند روی ارزش ملک تأثیر بگذارد. اسناد ملکی شامل انواع مختلفی از جمله تک برگ، دفترچه‌ای، وقفی و... می‌شوند. به‌طور مثال ملکی که سند تک برگ و آماده تحویل داشته باشد، ارزش بسیار بالاتری نسبت به ملکی که سند وقفی دارد خواهد داشت. از این رو، تمامی مشاوران املاک باید به دقت اسناد را بررسی کرده و نوع آن را هم مشخص کنند.

مالکیت

مالکیت یک ملک می‌تواند به اسم یک یا چند نفر باشد. در صورتی که ملک چند مالک متفاوت داشته و مشاور املاک بدون اطلاع از این موضوع، ملک را اجاره بدهد، ممکن است با مشکلات حقوقی مواجه شود. چرا که در زمین‌ها و املاک اشتراکی، رضایت تمامی مالکان برای انجام معامله شرط است. برای همین هم هنگام بررسی وضعیت و نوع سند، باید مطمئن شوند که مالکیت به عهده خود فروشنده بوده و شریک دیگری وجود ندارد.

رهن و اجاره

اگر قرار است ملکی را برای فروش بگذارید، مهم است که وضعیت رهن و اجاره آن را ابتدا بررسی کرده و مطمئن شوید که ملک در رهن نیست. در صورتی که در رهن بانک باشد، صاحب قبلی باید ابتدا تمامی بدهی خود را پرداخت کرده و سپس برای انتقال سند اقدام کند. در صورتی که ملک در اختیار مستأجر باشد هم قرارداد حتی بعد از انتقال مالکیت معتبر خواهد بود. یعنی حتی بعد از فروش هم مستأجر می‌تواند تا پایان قرارداد خود در ملک ساکن باشد.

عوارض‌های ملکی

تمامی صاحبان ملک، هنگام ساخت آن، باید مبلغ مختلفی را به‌عنوان عوارض‌های ملکی به شهرداری یا سازمان‌های دیگر پرداخت کند. این عوارض برای دریافت انشعابات شهری، مالیات‌های مقرر شده و... هستند. کارشناس حرفه‌ای باید هنگام بررسی وضعیت ملک، استعلام گرفته و مطمئن شود که هیچ بدهی باقی نمانده باشد. در صورت داشتن بدهی، مالک می‌تواند آن را تسویه کرده، یا این‌که از ارزش ملک به نسبت کاسته و از مالک جدید درخواست کند که بدهی را پرداخت کند.

اختلافات حقوقی ملک و مالکین

دعوای حقوقی در ملک‌های مختلف شامل دعوا بر سر مالکیت، دعوا مشاعات یا حتی دعوای حقوقی با شهرداری و سازمان‌های دیگر می‌شود. این کار ریسک معامله را بالا برده و حتی در مواردی هم باعث می‌شود که امکان معامله وجود نداشته باشد. پس بسیار مهم است که هنگام کارشناسی ملک، مطمئن شوید که از نظر حقوق مشکلی نداشته و اختلافی هم بین مالک با سایر افراد مربوطه وجود ندارد.

کلام پایانی

کارشناسی ملک یکی از مهم‌ترین وظایف مشاوران املاک است. به همین دلیل هم توصیه می‌کنیم که مشاوران تازه‌کار، با روش کارشناسی بیشتر آشنا شده و حتماً یک چک لیست کامل از موارد مهم هنگام کارشناسی داشته باشند. برای ارزش‌گذاری روی ملک، نباید تنها به ظاهر ساختمان و امکانات تفریحی توجه کرد. مواردی مانند وضعیت سند، وضعیت حقوقی ملک و سایر موارد این‌چنینی هم از اهمیت بالایی برخوردار هستند. برای این‌که در کار خود به‌عنوان یک مشاور املاک پیشرفت چشمگیری داشته باشید، باید مطالعات خود را بالا برده و با تمامی فوت‌وفن‌های مهم آشنایی داشته باشید.