قیمت ملک مسکونی بر چه اساسی تعیین می‌شود؟

قیمت‌گذاری در بازار ملک و مسکن از‌جمله مهم‌ترین کار‌ها و وظایف بوده که با‌توجه‌به موارد مختلف، فاکتور‌های متنوع و عوامل داخلی و خارجی انجام می‌شود. چه قصد داشته باشید ملک خود را برای فروش گذاشته یا این که تصمیم دارید ملکی را بخرید، حتما با این سوال مواجه شده‌اید که قیمت ملک مسکونی بر چه اساس تعیین می‌شود؟ اطلاع از این موارد می‌تواند به شما کمک کند که ارزش واقعی ملک را شناخته، مطمئن شوید که ملک با قیمت واقعی به شما فروخته یا اجاره داده می‌شود و در کل از ضرر‌های مالی جلوگیری کنید. پس اگر دوست دارید تا بیشتر با موارد تاثیرگذار در تعیین قیمت ملک‌های مسکونی آشنا شوید، ادامه این مطلب را از دست ندهید.

عوامل خارجی

عوامل خارجی، همان فاکتور‌ها و مواردی هستند که به‌طور‌کلی در ساختار خانه و نقشه آن تاثیر چندانی ندارند. اما این عوامل هم در قیمت‌گذاری خانه تاثیر بسیار زیادی داشته و نقشی تعیین‌کننده دارند. گاهی حتی این موارد، از موارد داخلی مهم‌تر هستند. آشنایی با این موارد می‌تواند به بررسی بهتر یک ملک توسط شما کمک کرده و از ضرر‌های مالی جلوگیری کند.

مدارک رسمی

قطعا هیچ‌کسی هنگام خرید ملک به فکر این نیست که با درگیری حقوقی مواجه شده یا برای سرمایه‌گذاری، ملکی که خریداری کرده است بلوکه و غیرقابل معامله شود. به همین دلیل هم بیشتر افراد به‌دنبال املاک با سند تک برگ قانونی هستند که مشکل حقوقی نداشته باشد. در نتیجه این املاک گران‌تر شده و برای خرید یا اجاره آن‌ها باید پول بیشتری پرداخت کنید که بیشتر اوقات هم ارزش این هزینه بیشتر را دارد. اگر می‌خواهید مطمئن شوید که ارزش ملک مورد نظر شما با سند ملکی و مدارک رسمی آن هماهنگی دارد، بهتر است با انواع سند ملکی و ارزش هر‌کدام بیشتر آشنا شوید.

محله و لوکیشن

در وهله دوم، یکی از مهم‌ترین عوامل خارجی در تعیین قیمت املاک مسکونی، محله و لوکیشن ملک است. برخی از موقعیت‌های مکانی، مناطق و محله‌های مسکونی، به دلیل داشتن موقعیت بهتر، خانه‌های مدرن‌تر، امکانات بیشتر، خیابان‌های بهتر و سایر موارد این چنینی، قیمت بیشتری نسبت به مناطق دیگر دارند. نکته مهم این است که ملکی شما اجاره یا خریداری می‌کنید، باید حتما ارزشی متناسب با محله و در بازه قیمتی همان موقعیت مکانی داشته باشد. با کمی تحقیق درباره منطقه، قیمت نسبی خانه‌های آن محل دستتان خواهد آمد.

دسترسی‌ها

منظور از دسترسی‌ها، دسترسی خانه به امکانات رفاهی و امنیتی است. مثلا نزدیکی ملک به مدرسه، ایستگاه اتوبوس، بیمارستان، درمانگاه، ایستگاه آتش‌نشانی یا وجود کلانتری و ایستگاه پلیس در منطقه می‌تواند ارزش آن را بالا‌تر ببرد. این دسترسی‌ها می‌توانند کیفیت زندگی روزمره را بالا‌تر برده و باعث شود شما راحت‌تر زندگی کنید. املاک مسکونی که در محله‌های پرت‌تر بوده و به امکانات شهری دسترسی خوبی ندارند، معمولا ارزان‌قیمت‌تر هستند.

ارزش‌مندی از نگاه سرمایه‌گذاری

خیلی از خریداران، برای سرمایه‌گذاری به سراغ خرید ملک می‌روند. املاکی که در محله‌های جدید و نوساز هستند، انتظار می‌رود که قیمت کم‌تری هم داشته باشند. اما اگر این مناطق، جزئی از پروژه‌های بزرگ‌تر بوده یا این که در بافت‌های آینده‌دار و جدید باشند، قیمت بالاتری هم پیدا می‌کنند. البته خرید این املاک، حتی با قیمت بالا، ایده خوبی برای سرمایه‌گذاری است و می‌تواند در آینده سود کلانی به شما بدهد.

اماکن اطراف ساختمان

درست مانند دسترسی به مراکز مهم، اماکن اطراف ساختمان هم می‌توانند در تعیین قیمت آن تاثیر زیادی داشته باشند. مثلا در نظر بگیرید که قصد دارید تا ملکی را خرید یا اجاره کنید که اطراف آن هنوز ساخته نشده و تازه قرار است پروژه‌های عمرانی کلید بخورند. زندگی در چنین محیطی می‌تواند پر سر‌و‌صدا و آزار‌دهنده باشد. حتی گاهی اوقات به دلیل پی ریزی، ممکن است ملک شما در خطر ریزش قرار بگیرد. به همین دلیل هم قیمت ساختمان‌ها و املاک در محله‌هایی که ساخته شده‌اند و اماکن اطراف آن‌ها نوساز هستند، بیشتر است.

موقعیت قرارگیری ساختمان

موقعیت قرارگیری ساختمان برای بسیاری از مشتریان مهم است. مثلا بسیاری از افراد به دو نبش، سه نبش، شمالی یا جنوبی بودن ساختمان توجه می‌کنند. دلیل این امر هم نحوه ساخت حیاط، نورگیر بودن خانه، مشرف بودن آن یا خلوت‌تر بودن رفت‌و‌آمد از کنار ملک است. به همین دلیل هم املاکی که موقعیت بهتری در کوچه دارند یا این که در بخش خلوت‌تر و آرام‌تری از خیابان‌های بزرگ‌تر قرار‌گرفته یا این که حتی نورگیر بهتری دارند، معمولا گران‌تر هستند. البته این موضوع به سلیقه و ترجیحات شخصی خود شما هم بستگی دارد.

عوامل داخلی

نگاهی به اطراف خانه و فاکتور‌های خارجی که قیمت و ارزش ملک را تعیین می‌کنند انداختیم. اکنون نوبت آن رسیده که به داخل ملک مسکونی رفته و جواب این سوال را پیدا کنیم که هنگام بازدید از خانه به چه نکاتی توجه کنیم؟ چرا که با وجود تاثیرگذار بودن عوامل خارجی، خوب می‌دانیم که تمامی املاک یک منطقه در شرایط یکسان، قیمت یکسانی ندارند. به همین دلیل هم مهم است که با عوامل داخلی آشنایی بیشتری پیدا کنیم.

متراژ

متراژ خانه یکی از مهم‌ترین عوامل تعیین قیمت است. هر چه متراژ مفید خانه بیشتر باشد، بدیهی است که ارزش آن هم بالا‌تر می‌رود. متراژ مفید با استفاده از روش‌های حرفه‌ای و اندازه‌گیری درست تعیین شده و روی قیمت نهایی ملک تاثیر می‌گذارد. همچنین متراژ خانه می‌تواند در سرمایه‌گذاری‌های آتی مانند دریافت وام‌های بانکی یا سایر موارد این چنینی هم موثر باشد.

سال ساخت

کیفیت یک ملک، میزان فرسودگی آن، نیاز ملک به بازسازی و بسیاری موارد امنیتی، به سال ساخت آن بستگی خواهد داشت. املاکی که از سال ساخت آن‌ها بیشتر از ۵ سال نگذشته باشد، از‌جمله املاک نوساز محسوب شده و طبیعتا قیمت بیشتری هم دارند. چرا که در پروژه ساخت این مسکن، معمولا استاندارد‌های روز دنیا رعایت شده، زیرساخت‌ها هنوز فرسوده نشده، نیاز به بازسازی وجود نداشته و خریدار می‌تواند تا سالیان سال از آن استفاده کند. البته این نکته را در نظر داشته باشید که ملک مورد نظر باید حتما کارشناسی شود. گاهی ممکن است که یک ملک نوساز با استاندارد‌های لازم ساخته نشده و ارزش آن از یک ملک قدیمی کمتر باشد.

نور و پرده خور بودن خانه

هدف بیشتر افراد از خرید ملک مسکونی، زندگی در آن است. بدیهی است که برای زندگی هم به محیطی آرام و خوب نیاز خواهید داشت. نورگیر بودن خانه و داشتن پنجره‌های بزرگ و دلباز، نه‌تنها نور طبیعی را وارد خانه کرده و باعث می‌شود تا آرامش بیشتری داشته باشید، بلکه حتی باعث می‌شود در طراحی داخلی خانه و چیدمان آن هم دستتان باز باشد. بنابراین خانه‌هایی که نور مستقیم دریافت نمی‌کنند، پنجره ندارند یا این که پنجره‌های کوچکی دارند، معمولا ارزش پایین‌تری نسبت به واحد‌های نورگیر و دلباز با پنجره‌های بزرگ دارند.

سبک معماری داخلی

هرچقدر هم که ملک مسکونی شما متراژ بالایی داشته و بزرگ باشد، باز هم اگر سبک معماری داخلی و فضای مفید خوبی نداشته باشد، نمی‌توانید چیدمان کاربردی داشته و از فضا استفاده کنید. معمولا خانه‌هایی که نقشه خوبی داشته، از خانه‌هایی که توسط معماری غیرحرفه‌ای طراحی شده گران‌تر هستند. همچنین هنگام بررسی معماری داخلی، طراحی کابینت‌ها، متریال به‌کار رفته در ساخت کف خانه، طراحی سقف و سایر موارد این چنینی هم می‌تواند به ارزش ملک بیفزاید.

متریال بکاررفته

گفتیم که متریال به‌کار رفته در معماری داخلی مانند کابینت‌ها و کفپوش و… می‌تواند ارزش ملک را بالا ببرد. جالب است بد‌انید که کیفیت متریال تنها برای ساخت معماری داخلی خانه مهم نیست. استفاده از مواد باکیفیت‌تر در ساخت نمای ساختمان، ساختار بدنه ملک و در کل متریال به‌کار رفته در بخش‌های مختلف، هزینه بیشتری داشته و ارزش ملک را هم بالا‌تر خواهد برد. بحث متریال به‌کار رفته در ساختمان، درمورد سیم‌کشی‌ها، لوله‌کشی‌ها و اتصالات داخلی ملک هم صدق می‌کند.

بخش‌های مشترک ساختمان

بخش‌های مشترک ساختمان، بخش‌هایی هستند که داخل متراژ اصلی حساب نشده و افراد نمی‌توانند به‌صورت شخصی از آن‌ها استفاده کنند. اما در هر صورت وجود این بخش‌ها برای افزایش کیفیت زندگی روزمره و راحتی تردد بسیار ضروری است. ساختمان‌هایی که بام و راه‌پله مرتب و تمیز داشته، آسانسور با‌کیفیت و درب‌های مرغوب داشته باشند، بی‌شک قیمت بالاتری هم خواهند داشت. هر چه کیفیت بخش‌های مشترک پایین‌تر باشد، ارزش و قیمت خود ملک هم کمتر خواهد شد.

بالکن و تراس

داشتن بالکن و تراس یکی از ویژگی‌های مهم ملک‌های مسکونی بوده و ساختمان‌هایی که این امکانات را داشته باشند، قیمت بسیار بیشتری هم خواهند داشت. بالکن‌ها و تراس نه‌تنها یک فضای عالی برای لذت‌بردن از هوای آزاد در خود منزل هستند، بلکه حتی به تهویه بهتر خانه هم کمک کرده و برای انجام کار‌هایی مانند پخت‌و‌پز (در صورت ایمن بودن)، شست‌و‌شو و سایر موارد این چنینی کمک می‌کند. خیلی از خانواده‌ها، ملک‌هایی که بالکن و تراس نداشته باشند را نمی‌پسندند.

بازسازی ملک

بازسازی ملک یکی از مهم‌ترین نکاتی است که هنگام قیمت‌گذاری روی آن، باید به آن توجه کرد. در‌صورتی‌که ملک تا حدود کمی به بازسازی نیاز داشته باشد، تاثیر زیادی روی قیمت آن نخواهد داشت. به طور مثال ممکن است ملک به نقاشی یا تعویض شیرآلات نیاز داشته باشد که خیلی روی ارزش آن تاثیر نمی‌گذارد. اما ملک‌هایی که آسیب شدید دیده‌اند، به بازسازی اساسی نیاز دارند، بی‌شک قیمت کم‌تری هم خواهند داشت. واحدهای یک ساختمان یا برج که بازسازی شده و نسبت به سایر واحدها جدیدتر و به روزتر هستند، قیمت بیشتری نسبت به آن‌ها خواهند داشت.

مشاعات

در کارشناسی ملک مسکونی توسط مشاورین املاک، علاوه بر عوامل خارجی و وضعیت داخلی خود واحد، باید حتما مشاعات هم بررسی شود. مشاعات شامل مواردی از‌جمله انباری، پارکینگ، تعداد واحد‌ها و… می‌شوند. نوع ساختار، اندازه و کیفیت ساخت این مشاعات، می‌تواند تاثیر مهمی روی قیمت و ارزش ساختمان داشته باشد.

پارکینگ

یکی از مهم‌ترین و تعیین‌کننده‌ترین مشاعات ساختمان، پارکینگ آن است. نبود پارکینگ، می‌تواند تا حدود زیادی از ارزش ملک را بکاهد. به‌ویژه اگر ملک در یک منطقه شلوغ با جای پارک عمومی محدود باشد. وجود پارکینگ هم مشکل پارک خودرو را حل کرده و هم امنیت بیشتری را برای ساکنین فراهم می‌کند. در‌صورتی‌که ملک مورد نظر بیشتر از یک پارکینگ داشته باشد هم این موضوع می‌تواند ارزش ملک را تا حدود زیادی افزایش دهد.

انباری

انباری یک فضای مفید و کاربردی، معمولا خارج از خانه، برای نگهداری وسایل اضافه، کارتن‌ها یا وسایلی که هرروز استفاده نمی‌شوند است. در‌صورتی‌که این فضا وجود نداشته باشد، ممکن است که ساکنین با مشکلات متعددی مواجه شده و برای نگهداری بسیاری از وسایل ضروری خود، جای کافی نداشته باشند. به همین دلیل هم هنگام کارشناسی و ارزش‌گذاری ملک، حتما به این موضوع توجه می‌شود که ملک انباری دارد یا خیر. علاوه بر داشتن یا نداشتن انباری، باید به سایز آن هم توجه کرد. هر چه انباری بزرگ‌تر باشد، ارزش ملک بیشتر می‌شود.

آسانسور

در ساختمان‌هایی که بیشتر از سه طبقه داشته باشند، وجود آسانسور یکی از ضروری‌ترین بخش‌های مشاعات است. در صورت عدم وجود آسانسور، رفت‌و‌آمد برای ساکنین سخت شده و حتی گاهی اوقات اسباب کشی را بسیار دشوار می‌کند. به همین دلیل هم بیشتر افراد، به‌ویژه افراد مسن، هنگام بازدید خانه ابتدا به وجود یا عدم وجود آسانسور دقت می‌کنند. برای قیمت‌گذاری روی ملک، باید به‌اندازه، کاربرد، برند و میزان ایمنی آسانسور هم دقت کرد.

نمای ساختمان

با وجود این که نمای ساختمان در طراحی داخل خانه تاثیری ندارد، اما بیشتر افراد ترجیح می‌دهند تا در ملکی سکونت داشته باشند که نمای زیبایی داشته باشد. ساختمان‌هایی که ترک خورده، فرسوده، کثیف یا با نمای نیمه‌کاره و آجری باشند، قیمت بسیار کم‌تری دارند. همچنین عدم توجه به استاندارد‌های مربوط به نما، می‌تواند خطرات آتش‌سوزی را افزایش داده یا حتی در سیستم سرمایش و گرمایش منزل هم تاثیر زیادی داشته باشد. به همین دلیل هم اگر ملک مورد نظر شما نمای قدیمی یا فرسوده داشته باشد، ارزش کم‌تری هم خواهد داشت.

تعداد واحد‌ها

املاکی که در محیطی آرام قرار داشته و هنگام سکونت در آن، سر‌و‌صدای همسایه‌ها شما را آزار نمی‌دهد، ارزش بیشتری هم دارد. هر چه تعداد واحد‌های یک طبقه کمتر باشد، این آرامش بیشتر شده و ارزش ملک هم بالا‌تر می‌رود. همچنین در صورت کمتر بودن تعداد واحد‌ها، رفت‌و‌آمد هم کمتر شده و هزینه تعمیرات آسانسور، درب پارکینگ یا فرسودگی مشاعات هم کمتر می‌شود. به همین دلیل بیشتر افراد به‌دنبال ساختمان‌هایی با تعداد واحد کمتر هستند و همین موضوع باعث افزایش قیمت این دسته از ساختمان‌ها می‌شود.

امکانات رفاهی و امنیتی ساختمان

آخرین و البته مهم‌ترین نکته‌ای که هنگام کارشناسی و قیمت‌گذاری ملک باید به آن توجه شود، امکانات رفاهی و امنیت ساختمانی است که در آن زندگی می‌کنید. امکانات رفاهی و امنیتی شامل سیستم اطفای حریق، آلارم‌های دزدگیر، نگهبانی یا لابی من، سالن اجتماعات، درب‌های ضد سرقت، تگ‌های مخصوص برای ورود به پارکینگ، فضای سبز حیاط یا محوطه و سایر موارد این چنینی می‌شود. طبیعتا هر ساختمانی که تعداد بیشتری امکانات رفاهی و امنیتی داشته باشد، قیمت و ارزش بیشتری هم خواهد داشت.

سخن پایانی

ارزش‌گذاری ملک یکی از کار‌های حساس و پیچیده مشاوران و کارشناسان املاک است. باید حتما با تمامی دسته‌بندی‌های موارد تاثیرگذار مانند عوامل خارجی، عوامل داخلی و مشاعات آشنایی داشته، چک لیست کاملی از تمامی این موارد تهیه کرده و بعد از آن برای ارزش‌گذاری ملک اقدام کنید. اطلاع از فاکتور‌های تعیین‌کننده قیمت ملک، تنها برای کارشناسان ضروری نبوده و افرادی که قصد فروش ملک یا خرید آن را داشته باشند هم باید با این موارد آشنا بوده تا از ضرر‌های مالی جلوگیری کنند. دقت داشته باشید که املاک مختلف، حتی زمانی که در یک برج یا ساختمان باشند، ممکن است قیمت متفاوتی داشته باشند. شما می‌توانید با داشتن این چک لیست، تمامی موارد مورد نیاز را مانند یک حرفه‌ای بررسی کرده و مناسب‌ترین گزینه را برای سکونت انتخاب کنید.